La révision des outils d’aménagement du territoire (plan directeur et plan d’affectation) en cours est un travail de longue haleine qui vise à assurer un développement harmonieux de la commune à l’horizon 2040. En attendant de pouvoir disposer d’une nouvelle règlementation en matière de construction, la Municipalité a initié la procédure pour mettre en place une zone réservée.
Cet outil sert à limiter, voire à interdire provisoirement, les constructions en zone à bâtir, afin de permettre à l’Autorité communale de définir avec sérénité les lignes directrices de sa politique en matière d’aménagement du territoire.
Dans le cas de la Ville de Pully, la zone réservée n’a pas pour ambition de mettre le territoire sous cloche. Les nouveaux projets sont toujours possibles selon les règles en vigueur et sur l’entier du territoire. Ils doivent néanmoins se conformer à des règles additionnelles.
Les nouvelles dispositions que la Municipalité entend faire appliquer de manière transitoire émanent des demandes formulées par le Conseil communal en mars 2023. Elles concernent, d’une part, la préservation de la pleine terre (maintien de 50% de surface de sol non artificialisé en surface et en sous-sol sur la parcelle) et, d’autre part, la protection des bâtiments présentant des qualités patrimoniales (conservation des bâtiments et des sites en note *3* au recensement architectural vaudois).
Ces dispositions sont appliquées de manière stricte et uniforme pendant toute la durée de la zone réservée et jusqu’à la mise en vigueur du nouveau plan d’affectation communal et du nouveau règlement sur les constructions qui l’accompagne.
-
L'outil en détail ► Qu’est-ce qu’une zone réservée ?
La zone réservée est un outil d’aménagement du territoire au même titre qu’un plan d’affectation. Elle est définie par l’article 27 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) et l’article 46 de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC).
Une zone réservée communale permet de suspendre ou de limiter la constructibilité d’un secteur sur lequel des plans d’affectation doivent être révisés, modifiés ou élaborés. Elle équivaut à une affectation temporaire.
► Qui est concerné et quels sont ses effets ?
Comme tout plan d’affectation, la zone réservée est contraignante pour les propriétaires. La zone réservée limite de manière temporaire les droits de construire sur les parcelles comprises dans son périmètre. Pendant sa durée de validité, elle prime sur toutes les dispositions antérieures, notamment celles des règlements communaux qui lui sont contraires.
Les nouveaux projets seront toujours possibles selon les règles actuellement en vigueur, mais devront en plus respecter les règles de la zone réservée.
► Quel est son périmètre ?
Le périmètre de la zone réservée s’étendra sur la majorité du territoire communal. Elle s’applique à toutes les zones constructibles du plan d’affectation communal actuel, soit les zones de forte, moyenne et faible densité, ainsi que la zone villa. Les parcelles constructibles en zone d’utilité publique en sont exclues.
La zone réservée s’applique également à une majorité de plans d’affectation de détail. Ne sont en revanche pas concernés les plans d’affectation destinés à l’utilité publique, ceux situés au centre-ville, ainsi que ceux qui sont en vigueur depuis moins de 15 ans.
► Quelle est la procédure de mise en vigueur ?
Equivalant à un plan d’affectation, la zone réservée suit la procédure usuelle prévue par la LATC. La Commune établit son projet, qui comprend un plan, un règlement, ainsi qu’un rapport d’aménagement démontrant sa conformité au droit.
Après examen et validation par la Direction générale du territoire et du logement (DGTL), la zone réservée est mise à l’enquête publique, puis soumise à l’adoption du Conseil communal et enfin à l’approbation du Département cantonal compétent.
► A partir de quand déploie-t-elle ses effets ?
La zone réservée déploie ses effets dès sa mise à l’enquête publique, comme le prévoit l’article 49 LATC. Dans les faits, la Municipalité applique la zone réservée depuis 2023 pour les nouveaux projets, comme l’autorise l’article 47 LATC.
► Quelle est sa durée de validité ?
La validité de la zone réservée est de 5 ans à compter de la date de son approbation par le Département. Ce délai peut être prolongé au maximum de 3 ans, pour autant que les circonstances le justifient.
Dans l’intervalle, la zone réservée devient caduque lorsque le nouveau plan d’affectation communal et son règlement entrent en vigueur.
Au-delà de sa durée de validité et sans nouvelle affectation approuvée durant la validité de la zone réservée, l’affectation du sol en vigueur au moment de l’introduction de la zone réservée est rétablie automatiquement.
-
Pourquoi protéger les sols ? Les sols subissent une grande pression, aussi bien en milieu agricole qu’en milieu urbain. Dans les deux cas, cette pression correspond à un besoin grandissant de surface pour supporter les activités humaines. Or, les sols sont également une composante à part entière des espaces naturels et du paysage. Ils remplissent des fonctions écologiques essentielles ; ils servent notamment d’habitat pour de nombreuses espèces animales, végétales et les micro-organismes, et permettent l’infiltration et l’évaporation des eaux.
La durée de formation d’un sol se compte en milliers d’années. Tenant compte de ce processus très long, il est en principe considéré que cette ressource est non renouvelable. Lorsqu’un sol est construit en sous-sol ou en surface, il ne peut plus remplir aucune autre fonction que celle à laquelle il a été dédiée, c’est-à-dire de support à la construction. Ce sol construit, même s’il est recouvert d’une certaine épaisseur de terre, n’est par exemple plus en mesure d’absorber les eaux de pluie, de stocker du CO2 ou d’accueillir d’arbres majeurs capables de développer de grandes couronnes végétales et de larges systèmes racinaires.
A long terme, cela peut engendrer diverses conséquences telles que l’augmentation du ruissellement, des risques d’inondation ou de glissement de terrain, la disparition de la biodiversité ou l’appauvrissement des sols, l’augmentation des îlots de chaleur urbains, etc.
L’introduction d’un coefficient de pleine terre permet de répondre à cet enjeu en encourageant les développeurs à privilégier des constructions compactes, notamment en sous-sol, sans limiter la constructibilité des parcelles en surface.
Dans la zone réservée, la pleine terre est définie de manière stricte, c’est-à-dire comme étant la partie de la parcelle dont le sol est :
- libre de toute construction en surface ou en sous-sol ;
- libre de revêtement perméable ou imperméable tel que bitume, dalles, gravier, grilles-gazon, à l’exception de chemins piétonniers secondaires d’une largeur maximale de 1,2 mètres ;
- non couvert par une structure hors-sol (porte-à-faux, balcons, etc.), à l’exception des avant-toits usuels des bâtiments.
Les réseaux souterrains d’équipement (eau, électricité, gaz, fibre) ne sont pas pris en considération lors du calcul du pourcentage de pleine terre car ils n’ont à priori pas d’impact significatif sur les fonctions des sols citées précédemment.
Cette définition sera précisée dans le cadre de l’élaboration du PACom et sera complétée par des mesures qualitatives.
Pour plus d'informations
Une bande dessinée qui vulgarise les qualités des sols
Un site internet qui regroupe des informations sur les fonctions de sols
-
Pourquoi protéger le patrimoine bâti ? Le patrimoine bâti d’importance locale a longtemps été moins considéré, et par conséquent moins étudié, que le patrimoine national ou régional. Pourtant, il est bien plus présent dans le paysage urbain et raconte l’évolution du territoire. Par ailleurs, la définition du patrimoine englobe aujourd’hui bien plus que le seul bâtiment, elle comprend également des éléments non bâtis tels que les abords ou le site.
Comme le relève le centre national d’information sur le patrimoine culturel : « qu'ils soient destinés à l'usage privé ou public, les bâtiments et leurs alentours constituent le cadre physique de la vie sociale d'une localité et déterminent ensemble l'image d'une commune ou d'un site construit. ». Le patrimoine bâti reflète les valeurs et les besoins des générations précédentes, tandis que les constructions contemporaines reflètent les valeurs et les besoins actuels.
Le défi du développement urbain est de concilier l’héritage architectural et les besoins actuels de nombreuses parties prenantes, afin de créer des lieux où il fait bon vivre et qui renforcent l'identité commune. Les deux logiques, « faire durer le patrimoine » et « faire la ville sur la ville », peuvent parfois paraître contradictoires. Mais elles forment un tout.
A Pully, le patrimoine est soumis à une forte pression. Il nécessite des rénovations ou des assainissements énergétiques, ce qui pousse parfois les propriétaires à envisager une démolition-reconstruction plutôt que le maintien des bâtiments existants. Faire converger préoccupations patrimoniales et objectifs du développement durable ne va donc a priori pas de soi.
C’est sans tenir compte de la question de l’énergie grise, qui comprend l’ensemble de l’énergie nécessaire pour la construction du bâtiment, de la mobilisation des matériaux, leur transport jusqu’à leur mise en place dans la construction, ainsi que leur destruction. La démolition et le remplacement d’un bâtiment existant par un nouveau consomment de l’énergie, génèrent des gravats qu’il faut évacuer, stocker et, le cas échéant, traiter, et suscitent l’exploitation de nouveaux matériaux. Au-delà de son intérêt culturel, le bâtiment a également un intérêt matériel à être préservé.
La conservation de la « substance », qui confère son authenticité au bâtiment ou au site, incite au respect et au réemploi des structures et des matériaux. Les bâtiments anciens sont souvent construits et restaurés avec des matériaux traditionnels, dont l’extraction ou la production sont locales, ce qui limite les coûts de transport et favorise par ailleurs le maintien de savoirs faire locaux.
Par le biais de la zone réservée, puis du nouveau PACom, la Municipalité entend répondre à tous ces enjeux en encadrant les interventions possibles sur le patrimoine. Pour ce faire, elle s’appuie sur le recensement architectural du canton de Vaud, qui est actuellement en révision. La Municipalité entend protéger les bâtiments et les sites ayant obtenu la note *3* dans la cadre de la zone réservée et évaluera la nature des dispositions à prendre pour les notes suivantes dans le cadre de l’élaboration du PACom.
Pour plus d'informations
L’état du recensement architectural sur le guichet cartographique de la commune
Des explications détaillées sur le recensement architectural du canton de Vaud